การซื้อบ้านไม่ใช่แค่การทำธุรกรรมทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของเราเท่านั้น แต่ยังเป็นการลงทุนที่มีผลต่อวิถีชีวิตในระยะยาว หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณาคือการรับประกันการก่อสร้างและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมักถูกมองข้าม ทั้งนี้การรู้เรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการรับประกันเหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้เราคุ้มครองสิทธิของตนเองจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหลังการซื้อบ้านได้เท่านั้น แต่ยังช่วยให้เรามีความเข้าใจในความรับผิดชอบและหน้าที่ของผู้ขายอีกด้วย
ในบทความนี้ เราจะพาคุณทำความเข้าใจถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สำหรับความรับผิดของผู้ขายต่อความชำรุดบกพร่อง โดยก่อนอื่นคุณรู้หรือไม่ว่า กฎหมายเกี่ยวกับการรับประกันบ้านใหม่ที่ตั้งอยู่ในโครงการที่จดทะเบียนจัดสรร กับบ้านมือสองหรือบ้านที่ไม่ได้อยู่ในโครงการที่มีการจดทะเบียนจัดสรรมีความแตกต่างกัน เราจึงจะขอแยกเป็น 2 ส่วนดังนี้
การรับประกันบ้านใหม่ในโครงการจัดสรร
1. การรับประกันของผู้ขายภายใต้โครงการจัดสรรที่ดิน
1.1. การรับประกันของผู้ขายภายใต้โครงการจัดสรรที่ดินนี้จะต้องเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตให้
จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายเกี่ยวกับจัดสรรที่ดิน และผู้ขายต้องเป็นผู้ประกอบการที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ส่วนผู้ซื้อก็คือคนที่ทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าของโครงการโดยตรง
1.2. ถ้าดูตามความหมายนี้แล้วการซื้อบ้านที่แม้ว่าจะเป็นบ้านใหม่แต่ไม่ได้อยู่ภายใต้โครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรร หรือคุณซื้อบ้านมือสองต่อจากเจ้าของเดิม ไม่ว่าบ้านนั้นจะอยู่ในโครงการจัดสรรหรือไม่ก็ตาม ก็จะไม่ได้เอาเรื่องความรับประกันตามกฎหมายจัดสรรนี้เข้ามาใช้กับผู้ขายในกรณีนี้ด้วย
2. การรับประกันตามกฎหมาย
2.1. แม้ว่ากฎหมายจะไม่ได้เขียนเกี่ยวกับการรับประกันในความชำรุดบกพร่องของผู้ขายไว้ในกฎหมายโดยตรงก็ตาม แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ได้ให้อำนาจเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องกำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพื่อใช้สำหรับให้ผู้ประกอบการที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้เป็นแบบมาตรฐานในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรไว้
2.2. โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (มีสิ่งปลูกสร้าง) ที่เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องได้ร่างขึ้นนั้นมีข้อสัญญาเกี่ยวกับความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของผู้ขายไว้ว่า ถ้าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ซื้อแล้ว ผู้ขายต้องรับผิดในความเสียหาย และความชำรุดบกพร่องของอาคารด้วย ถ้าความเสียหายนั้นเป็นสาเหตุทำให้สิ่งปลูกสร้างเสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์จากการใช้บ้านนั้น ดังนี้
ผู้ซื้อต้องทำหนังสือแจ้งให้ผู้ขาย แล้วผู้ขายก็ต้องดำเนินการแก้ไขภายในระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญา และก็ต้องแก้ไขให้เสร็จภายในระยะเวลาที่สมควรด้วย แล้วถ้าปรากฏว่า ผู้ขายไม่เริ่มแก้ไขภายในกำหนดเวลานั้น หรือแก้ไขโดยล่าช้า หรือมีกรณีมีเหตุจำเป็นเร่งด่วนซึ่งหากชักช้าอาจเกิดความเสียหายร้ายแรงได้ ผู้ซื้อมีสิทธิแก้ไขเอง หรือให้บุคคลภายนอกมาแก้ไข หรือบรรเทาความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องไปก่อนได้ แล้วผู้ขายก็ต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง และค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วด้วย
3. การรับประกันตามสัญญา
3.1. ในขณะที่ทำสัญญา หากผู้ขายที่เป็นผู้ประกอบการเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคอาจจะตกลงรับประกันโครงสร้างอาคารหรือส่วนควบหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบของอาคาร หรือรั้วและกำแพง แตกต่างจากที่กฏหมายจัดสรรที่ดินและแบบมาตรฐานของสัญญา (มีสิ่งปลูกสร้าง) กำหนดไว้ ความตกลงนั้นจะมีผลแตกต่างกัน ดังนี้
-> ถ้าความตกลงเกี่ยวกับการรับประกันของผู้ขาย “ดีกว่า” ที่กฎหมายและแบบมาตรฐานของสัญญากำหนด การ รับประกันนี้ทำให้ผู้ซื้อในฐานะที่เป็นผู้บริโภคได้เปรียบ กฎหมายจึงให้ความตกลงส่วนนี้ใช้บังคับได้
-> ถ้าความตกลงเกี่ยวกับการรับประกันของผู้ขายส่วนใดส่วนหนึ่ง “ต่ำกว่า” ที่กฎหมายจัดสรรที่ดินและแบบ มาตรฐานของสัญญากำหนด ข้อตกลงในส่วนนั้นจะไม่มีผลเลย ทำให้ถือว่าไม่มีความตกลงระหว่างกันเองในส่วนที่ เกี่ยวกับการรับประกันนั้น แต่ให้ถือว่าผู้ขายตกลงรับประกันตามที่แบบมาตรฐานของสัญญากำหนด หรือก็คือเป็น การรับประกันตามกฎหมายนั่นเอง
บ้านมือสองหรือบ้านประเภทอื่นๆ
การรับประกันของผู้ขายในกรณีนี้ใช้บังคับกับทั้งการซื้อบ้านใหม่ที่แม้ว่าจะเป็นบ้านที่อยู่ในโครงการ แต่โครงการนั้นไม่ได้จดทะเบียนจัดสรรตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือบ้านใหม่นอกโครงการ หรือว่าบ้านมือสองทั้งที่อยู่หรือไม่อยู่ในโครงการจัดสรรก็ตาม
การรับประกันนี้ก็จะอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องรับประกันเป็นระยะเวลา 1 ปีนับแต่ผู้ซื้อได้เห็นความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง (แตกต่างจากกรณีการรับประกันตามกฎหมายจัดสรรที่ดินและแบบสัญญามาตรฐานที่กำหนดให้ระยะเวลาประกันเริ่มนับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์) โดยมีหลักเกณฑ์ดังนี้
บ้านนั้นชำรุดบกพร่องจนทำให้เสื่อมความเหมาะสมจากการใช้ประโยชน์ แต่ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นไม่ถึงกับเป็นเหตุให้บ้านเสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ตามปกติ หรือตามสัญญา ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด
ความชำรุดบกพร่องนั้นต้อง “มีอยู่ก่อน” แล้ว หรือ “ขณะ” ทำสัญญาซื้อขายหรือในเวลาส่งมอบบ้าน หากเกิด “ภายหลัง” ส่งมอบแล้วผู้ขายไม่ต้องรับผิด เพราะไม่ใช่ความชำรุดบกพร่องตามความหมายของกฎหมายนี้
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบางกรณีจะเข้าลักษณะของความชำรุดบกพร่องตามความหมายของกฎหมายแล้ว กฎหมายก็ยังได้กำหนดข้อยกเว้นความรับผิดของผู้ขายไว้ด้วย ซึ่งทำให้แม้ว่าจะมีความชำรุดบกพร่องนั้นแต่ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด ดังนี้
การรับประกันตามสัญญา กรณีนี้คู่สัญญาสามารถตกลงเกี่ยวกับการรับประกันยังไงก็ได้ รวมถึงสามารถตกลงยกเว้นความรับผิดของผู้ขายเรื่องความชำรุดบกพร่องได้ เพียงแต่ว่าต้องไม่ใช่ข้อยกเว้นว่า ผู้ขายไม่ต้องรับผิดเกี่ยวกับความชำรุดบกพร่องที่ไม่สามารถเห็นได้ชัดเจนตอนที่ส่งมอบ เพราะเป็นการทำให้เกิดความเสียเปรียบแก่ผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นผู้บริโภคเกินสมควร ทำให้ข้อสัญญานั้นเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ในกรณีนี้สัญญาข้อนั้นจะใช้บังคับได้เท่าที่เป็นธรรมเท่านั้น กรณีนี้รวมถึงข้อยกเว้นอื่นที่เข้าลักษณะของข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมด้วยเช่นกัน ส่วนแบบไหนที่จะเรียกว่าเป็นธรรมนั้น ก็ต้องดูเป็นรายกรณีไป
ผลของการที่ผู้ขายส่งมอบบ้านที่มีสภาพชำรุดบกพร่อง