การจ่ายค่านายหน้าเป็นส่วนสำคัญในการทำธุรกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่คุณรู้หรือไม่ว่าหลักเกณฑ์ตามกฎหมายมีอะไรบ้างที่ควรปฏิบัติตาม?
ลองมาดู 4 หลักเกณฑ์สำคัญที่จะทำให้การจ่ายค่านายหน้าของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและเป็นธรรมกัน
การรู้กฎหมายเรื่องของค่านายหน้าไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณมั่นใจในการทำธุรกรรม แต่ยังช่วยสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าด้วย
คลิปนี้มีคำตอบที่อธิบายหลักเกณฑ์การจ่ายค่านายหน้าให้กับคุณ
การทำธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจอื่นๆ มักจะมีการใช้บริการของนายหน้าเพื่อเชื่อมโยงระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ ผู้ให้เช่ากับผู้เช่า หรือระหว่างผู้ให้บริการกับผู้รับบริการ การจ่ายบำเหน็จหรือค่าตอบแทนให้กับนายหน้าจึงเป็นส่วนสำคัญที่ทั้งผู้ใช้บริการและนายหน้าต้องให้ความสำคัญ และมีความเข้าใจร่วมกันอย่างชัดเจน เพื่อความโปร่งใสและยุติธรรมในการทำธุรกรรม
ในบทความนี้ เรา LIBOTHAI Academy จะนำเสนอ "4 หลักเกณฑ์การจ่ายบำเหน็จ หรือ ค่าตอบแทนของนายหน้าตามกฎหมาย" ที่ทุกฝ่ายควรทราบ เพื่อให้การทำงานร่วมกันระหว่างนายหน้าและผู้ใช้บริการมีความชัดเจนและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตและสร้างความไว้วางใจในการทำธุรกรรมทางธุรกิจได้เป็นอย่างดี
1. แบบตามกฎหมาย (ไม่ได้เซ็นสัญญา ก็เกิดสัญญานายหน้าได้)
กฎหมายมิได้กําหนดแบบหรือวิธีการของการทําสัญญานายหน้าไว้เป็นการเฉพาะ เพียงแค่คู่สัญญาตกลงโดยถูกต้องตรงกันว่าให้เป็นนายหน้าเช่นนี้ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเป็นสัญญานายหน้าและมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายได้ โดยสามารถจําแนกการแสดงเจตนาตกลงเข้าทําสัญญานายหน้าได้ 3 กรณี ได้แก่
การตกลงกันด้วยวาจา กล่าวคือ คู่สัญญาเจรจาตกลงกันโดยที่มิได้มีการทําหลักฐานเป็นลายลักษณ์ อักษรระหว่างกัน แต่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการตกลงกันให้เป็นนายหน้า
การตกลงกันโดยปริยาย กล่าวคือ คู่สัญญามิได้มีการตกลงกันอย่างชัดเจน เพียงแต่การกระทําของทั้ง สองฝ่ายสามารถเข้าใจถูกต้องตรงกันได้ว่าการตกลงให้เป็นนายหน้า
การตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร กล่าวคือ มีการทําข้อตกลงบันทึกกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่ง ส่วนใหญ่มักทําในรูปของเอกสารที่เป็นสัญญา หรือหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งนี้หมายความรวมถึงข้อความที่ปรากฎ ทางออนไลน์ เช่น ข้อความทางแอพลิเคชั่นไลน์( LINE) ในทํานองที่มีการตกลงให้เป็นนายหน้า
ดังนั้นมีข้อสรุปดังนี้ สัญญานายหน้าแม้ไม่มีการจัดทําสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรโดยชัดแจ้ง เพียงแค่ คู่สัญญามีการตกลงกันให้เป็นนายหน้า และตกลงจะจ่ายบําเหน็จหรือค่าตอบแทนให้กับนายหน้าเมื่อนายหน้าชี้ ช่องจนสําเร็จ เช่นนี้ย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเป็นสัญญานายหน้าและมีสิทธิฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายได้ อาทิ นายหน้าสามารถหาผู้ซื้อที่ดินได้และมีการทําสัญญาซื้อขายกัน ผู้ขายต้องจ่ายค่านายหน้า หากไม่ชําระ นายหน้าสามารถฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายได้ ในทางกลับกันแม้ว่าจะมีการชี้ช่องสําเร็จจนได้มีการทําสัญญาซื้อ ขายกัน แต่ถ้าผู้ขายไม่เคยตกลงให้บุคคลที่ชี้ช่องนั้นเป็นนายหน้า บุคคลนั้นจะฟ้องร้องดําเนินคดีกับผู้ขายให้จ่ายค่า นายหน้ามิได้
2.คู่สัญญาสัญญานายหน้ามีคู่สัญญา2ฝ่ายได้แก่(นายหน้าให้ใครก็ได้ที่ไม่ใช่ตัวเอง)
บุคคลที่แต่งตั้งนายหน้า คือบุคคลที่ตกลงจะให้ค่าบําเหน็จหรือค่าตอบแทนแก่บุคคลอีกบุคคลหนึ่งซึ่ง เรียกว่า “นายหน้า” จากการที่นายหน้าชี้ช่องหรือจัดการให้ได้ทําสัญญากับบุคคลภายนอกจนสําเร็จ
นายหน้า คือบุคคลผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคล 2 ฝ่าย ได้เข้าทําสัญญากันจนสําเร็จ
เห็นได้ว่ากฎหมายระบุให้เป็นกรณีทําสัญญากับ “บุคคลภายนอก” จนสําเร็จ กล่าวคือ นายหน้าต้องมิใช่ คู่สัญญา หรือบุคคลที่ลงนามในสัญญา เนื่องจากนายหน้าเปรียบเสมือนคนกลางในการทําหน้าที่ชี้ช่องทางหรือ
จัดการให้บุคคลคนหนึ่งซึ่งเรียกว่าตัวการ ได้เข้าทําสัญญากับบุคคลภายนอก โดยบุคคลที่เป็นตัวการนั้นตกลงจะให้ ค่าตอบแทนที่เรียกว่า “บําเหน็จ” ฉะนั้น หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไปเป็นนายหน้าในเรื่องนั้น ๆ เองแล้ว บุคคลนั้นจะไม่ ถือว่าเป็นนายหน้าและไม่มีสิทธิได้รับค่าบําเหน็จ
3. หน้าที่ของนายหน้า (ชี้ช่องสําเร็จ ก็เสร็จหน้าที่)
หน้าที่ของนายหน้าตามกฎหมายได้แก่ การชี้ช่องทางหรือการจัดการให้บุคคลคนหนึ่งซึ่งเรียกว่าตัวการได้ เข้าทําสัญญากับบุคคลภายนอกจนสําเร็จ
คําว่า “สําเร็จ” มิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าสัญญาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายต้องครบถ้วนสมบูรณ์ อาทิ นาย ก เป็น “นายหน้าซื้อขายที่ดิน” ตกลงเป็นนายหน้าให้นาย ข (ผู้ขาย) เพื่อหาคนมาซื้อที่ดินของนาย ข เมื่อนาย ก พา นาย ค (คนที่สนใจซื้อ) มาตกลงราคาซื้อขายกับนาย ข ได้ และตกลงทําสัญญาจะซื้อจะขายกัน แม้ว่าการซื้อ ขายที่ดินมีโฉนดต้องไปจดทะเบียนซื้อขายที่สํานักงานที่ดินถึงจะครบถ้วนสมบูรณ์ตามกฎหมาย แต่ในกรณีนี้แค่ เพียงผู้ซื้อและผู้ขายได้มีการทําสัญญาจะซื้อจะขายกันแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนซื้อขายที่สํานักงานที่ดินเช่นนี้ก็ถือ ว่านายหน้าไดท้ําหน้าที่“ชี้ช่องสําเร็จ”แล้ว
ทั้งนี้ หากผู้ขายและนายหน้ามีการตกลงในเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าจะมีการจ่ายค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้า ณ วันที่มีการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินที่สํานักงานที่ดินก็เป็นเรื่องการตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและมีผลเป็นไปตามที่ได้ ตกลงกันนั้น แต่หน้าที่ของนายหน้าถือว่าบรรลุผลสําเร็จแล้ว และผลจากการที่กฎหมายกําหนดเช่นนี้ส่งผลให้แม้ว่า ภายหลังคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดสัญญา ย่อมไม่กระทบต่อถึงสิทธิในการได้รับค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้านั่นเอง
4. ค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้า (หว่านพืชยังหวังผล พาคนซื้อคนขายมาเจอกัน ก็หวังค่านายหน้า)
แม้ว่าหน้าที่ของนายหน้าจะบรรลุผลสําเร็จแล้ว แต่มิใช่ว่าทุกกรณีจะต้องมีการจ่ายค่าบําเหน็จหรือค่า นายหน้า โดยสิทธิในการที่จะได้รับค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้านั้น สามารถจําแนกได้ออกเป็น 2 กรณี ได้แก่
กรณีมีการตกลงกันระหว่างผู้ขายและนายหน้าอย่างชัดแจ้งว่าต้องมีการจ่ายค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้า โดยเป็นจํานวนเท่าใดนั้น หากมีการตกลงอย่างชัดแจ้งไว้เป็นจํานวนเท่าใดให้เป็นไปตามที่ตกลงระหว่างกัน แต่ถ้า มิได้มีการระบุจํานวนบําเหน็จหรือค่านายหน้าไว้เป็นจํานวนเท่าใด เช่นนี้จะเป็นไปตามธรรมเนียมของพื้นที่ที่ตั้งของ อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าปกติมีการคิดค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้าจํานวนเท่าใด อาทิ ร้อยละ 3 ของราคาขาย หรือ ร้อยละ 5 ของราคาขาย
กรณีมิได้มีการตกลงกันระหว่างผู้ขายและนายหน้าอย่างชัดแจ้งว่าต้องมีการจ่ายค่าบําเหน็จหรือค่า นายหน้า แต่เป็นการตกลงกันโดยปริยายว่าต้องมีการจ่ายค่าบําเหน็จหรือค่านายหน้า กล่าวคือ มีการกระทําอัน สันนิษฐานได้ว่ากระทําไปเพื่อบําเหน็จหรือค่านายหน้า
ทั้งนี้ หากมีการตกลงกันว่าจะไม่รับบําเหน็จหรือค่านายหน้า นายหน้าย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาบําเหน็จ หรือค่านายหน้าภายหลังได้
ถ้าหากเป็นกรณีบุคคลที่แต่งตั้งนายหน้าตกลงให้ “เงินพิเศษ” แก่นายหน้าเป็นการตอบแทน เช่นนี้ไม่ถือ ว่าเงินพิเศษนี้เป็นค่านายหน้าที่จะนําเอาหลักเกณฑ์การจ่ายบําเหน็จหรือค่านายหน้าตามกฎหมายมาปรับใช้ได้ จะต้องเป็นไปตามที่บุคคลแต่งตั้งนายหน้านั้นสมัครใจให้
ข้อควรระวัง
แม้ว่าบุคคลที่แต่งตั้งนายหน้าและนายหน้าตกลงว่าจะจ่ายบําเหน็จหรือค่านายหน้า หากหน้าที่ของ นายหน้าบรรลุผลสําเร็จแตม่ีบางกรณีที่นายหน้าอาจเสียสิทธิในการเรียกร้องบําเหน็จหรือค่านายหน้าได้ได้แก่
กรณีจับปลาสองมือ แบบไม่สุจริต กล่าวคือ เป็นนายหน้าให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และเรียกรับบําเหน็จ หรือค่านายหน้าจากทั้งสองฝ่าย โดยที่ผู้ซื้อและผู้ขายมิได้มีการตกลงในการที่นายหน้าจะไปรับข้อเสนอจากอีกฝ่าย หนึ่งว่าจะรับเงินค่านายหน้าเป็นพิเศษ อาทิ ที่ดินแปลงนี้มีคนสนใจซื้อหลายคน ผู้ซื้อรายหนึ่งอาจเสนอเงินให้ นายหน้าเพื่อให้นายหน้าดันทรัพย์ให้ผู้ขายขายให้ผู้ซื้อคนนี้ เมื่อนายหน้ารับเงินค่านายหน้านี้ เป็นกรณีที่นายหน้า ไม่สุจริตจัดเป็นการฝ่าฝืนต่อหน้าที่นายหน้า เช่นนี้แล้วแม้ว่าที่ดินแปลงนี้สุดท้ายจะขายได้ นายหน้าย่อมไม่มีสิทธิ ได้รับค่าบําเหน็จและค่าใช้จ่ายจากฝ่ายที่เสียหายนั้น แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่นายหน้ากระทําไปโดยสุจริตมิได้มีการทํา ให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเสียเปรียบหรือได้รับความยินยอม เช่นนี้สามารถกระทําได้ หาทําให้เสียสิทธิในการเรียกรับ บําเหน็จหรือค่านายหน้าไม่
ดังนั้น มีข้อสรุปดังนี้
สัญญานายหน้า แม้มิได้มีการทําสัญญาเป็นลักษณ์อักษรเพียงแค่การตกลงด้วยวาจาหรือโดยปริยายก็มี ผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเป็นสัญญานายหน้าและมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายได้ (ไม่ได้เซ็นสัญญา ก็เกิด สัญญานายหน้าได้)
นายหน้าต้องมิใช่คู่สัญญา (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือบุคคลที่ลงนามในสัญญา เป็นคนกลางที่ทําหน้าที่ชี้ช่อง หรือจัดการให้บุคคลคนหนึ่งซึ่งเรียกว่าตัวการ ได้เข้าทําสัญญากับบุคคลภายนอก (นายหน้าให้ใครก็ได้ ที่ไม่ใช่ ตัวเอง)
เมื่อนายหน้าชี้ช่องทางหรือการจัดการให้บุคคลคนหนึ่งซึ่งเรียกว่าตัวการได้เข้าทําสัญญากับ บุคคลภายนอกจนสําเร็จ ถือได้ว่าหน้าที่ของนายหน้าบรรลุผลสําเร็จแล้ว (ชี้ช่องสําเร็จ ก็เสร็จหน้าที่)
เมื่อหน้าที่ของนายหน้าบรรลุผลสําเร็จแล้ว นายหน้าย่อมมีสิทธิในการที่จะได้รับค่าบําเหน็จหรือค่า นายหน้านั้น (หว่านพืชยังหวังผล พาคนซื้อคนขายมาเจอกัน ก็หวังค่านายหน้า)
ข้อควรระวัง
จับปลาสองมือ แบบไม่สุจริต นายหน้าอาจเสียสิทธิในการเรียกร้องบําเหน็จหรือค่านายหน้าได้
ในการทำธุรกรรมทางธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์, ความรู้เกี่ยวกับ "4 หลักเกณฑ์การจ่ายบำเหน็จหรือค่าตอบแทนของนายหน้าตามกฎหมาย" นับเป็นข้อมูลสำคัญที่ทุกฝ่ายควรมีความเข้าใจอย่างชัดเจน ไม่เพียงแต่ช่วยให้การจ่ายค่าตอบแทนเป็นไปอย่างยุติธรรมและตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด แต่ยังเป็นการสร้างความไว้วางใจและความมั่นคงในความสัมพันธ์ทางธุรกิจ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในระยะยาว