ในประเทศไทยคำว่า “ชาวต่างชาติ” ในบริบททางกฎหมายเรียกว่า “คนต่างด้าว” ซึ่งหมายถึงบุคคลที่ไม่มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างชาติ อาทิ นิติบุคคลที่มีการถือครองสัดส่วนโดยชาวต่างชาติเกินกว่า 49% ซึ่งกฎหมายกำหนดขอบเขตการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติอย่างรัดกุมว่าต้องเป็นไปตามภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น ถึงแม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติ ซึ่งขอบเขตที่กฎหมายกำหนดนี้ครอบคลุมไปถึงที่ดิน คอนโดมิเนียม และการเช่าด้วย
ประการแรก การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยชาวต่างชาติโดยตรงนั้น กฎหมายกำหนดเป็นข้อยกเว้นไว้ในมาตรา 96 ทวิของประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งประกาศใช้เมื่อวันที่ 19 มกราคม พ.ศ. 2545 มาตรานี้อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เป็นที่อยู่อาศัยมีขนาดไม่เกิน 1,600 ตารางเมตร หรือ 1 ไร่ ทั้งยังต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขหลายประการ ได้แก่
1. การลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในประเทศไทย ซึ่งต้องรักษาไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี
2. ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
3. การลงทุนอาจรวมถึงการซื้อพันธบัตรไทยหรือธนาคารแห่งประเทศไทย หรือในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
4. ชาวต่างชาติอาจได้รับที่ดินตกทอดทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือซื้อโดยใช้เงินทุนจากคู่สมรสที่เป็นบุคคลสัญชาติไทย โดยที่ที่ดินยังคงเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทย
5. นิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างชาติ อาทิ บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยมีสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติเกินกว่า 49% หรือผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ สามารถเป็นเจ้าของที่ดินภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดบางประการได้
ทั้งนี้ หากเป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้น เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้มีการถือครองคอนโดมิเนียมได้ถึง 49% ของพื้นที่โดยรวมของโครงการคอนโดมิเนียม ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งหากเป็นกรณีกำหนดระยะเวลาการเช่าระยะสั้นน้อยกว่า 3 ปี ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน อย่างไรก็ตามหากเป็นกรณีที่สัญญาเช่าระยะยาวเกินสามปีจะต้องมีการดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โดยมีกฎหมายกำหนดระยะเวลาการเช่าได้เพียงครั้งละไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวแล้วจะต่อสัญญาอีกก็สามารถทำได้แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
รัฐบาลไทยได้กำหนดเงื่อนไขทางกฎหมายเหล่านี้เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศและการปกป้องตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจากการซื้อขายเก็งกำไร บทบัญญัติทางกฎหมายเหล่านี้สร้างความมั่นใจได้ว่าชาวต่างชาติสามารถมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยผ่านการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมและการเช่าระยะยาว ซึ่งมีส่วนช่วยต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในขณะเดียวกันก็รักษาผลประโยชน์ของชาติ ดังนั้น การทำความเข้าใจกรอบกฎหมายเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย